“To my knowledge, real estate pricing in Viet Nam is quite lower than in some countries in the same region. Therefore, there could be no absolute answer to the question of whether our house is reasonably priced or not. As of now, every decision lies in the hand of house buyers.”

 
Said MIKGroup CEO Nguyen Vinh Tran, in response to mixed reviews on house pricing in Viet Nam, of which, many believes that two of the factors driving real estate market into an uneventful period and preventing many young families from buying their own houses are currently high house pricing in Viet Nam.
 

“In my opinion, modern Vietnamese go into house buying session with a more open mind than before. Recently, many people may accept the rate that even real estate developers and investors could not think of before. To my observation, many are willing to spend a lot of money to buy houses priced at USD5-10 thousands/m2 or 30-50 billions VND to buy a villa. This, in fact, surprises even us.
 

 

 

Hence, we believe that selling price is a factor that is not as important as before in the real estate market. On the market, each customer segment, from common population to the elite, has their own rate of clients but all with good liquidity. To me, this is such a positive signal for the real estate market.” Mr. Tran said in an interview with our reporter.
 

It means that the common population and house buyer’s incomes increased significantly, doesn’t it?

It not just about income as people’s income is associated with the whole economy’s GDP growth. What matters is the development of many factors, including expressively increased macro indexes, providing peace of mind for more people. Another one is the heavily improved property accumulation among all population, which present many a chance to make their residence better or buy a more beautiful, spacious and modernly equipped house.

 

Another thing worth mentioning is that I expect management agencies to soon acquire statistics on first time house buyers because they are quite many to my view. They are actual potential targets of the real estate market.

 

In response to a national assembly member’s opinion in the ongoing meeting session that the current house pricing still quite high, Mr. Pham Hong Ha, Minister of Construction, said that, the only way to decrease house pricing is increasing supply. What is your view on this? Is it reasonable?
 

Well, that, in fact, is generally how the market works. When there are too many projects for the same product in the same segment, real estate developers are forced to reduce price to make competition possible. Actual market development in recent years witnessed this scenario in most segments.
 

However, there always exists a lot of new products with different price range, from VND20 millions/m2 to VND200 millions/m2, all are possible. The final choices are put in buyers’ hands, which depend on their demand.

House pricing changes, whether increase or decrease, are partly due to house buyers’ crowd psychology. Does this sounded correct to you?

This is absolutely normal in project marketing. This trend is also a selling trick of several real estate developers. However, in my opinion, current house buyers are smarter. They know the market, they understand the products and even selling prices. They are indeed decision makers so they only decide to buy if they deemed it reasonable.

Therefore, to real estate developers like our MIKGroup, we constantly strive to create products matching customers’ preferences and demands including buyers for investing and buyers for residential purposes, and buyers from foreign countries... alike.
Nowadays, developing a project require more a lot more factors than before, not just pricing alone.

 

There is a popular speculation that the current high pricing of housing is because of real estate agencies’greatly or even “super” benefits. Do you think it is true?

As a matter of fact, the concept of “super-profit” should be acknowledged in a larger picture. If a project collects only five or seven billions VND in profit in tens of billions VND revenue, it is not super-profited.
 

Therefore, for example, if a project’s profit margin reaches 50%, it is deemed to be super-profited, however, if that 50% only equivalent to 50 billions VND, it is not anymore.
As of now, a suitable project profit margin is normally 15%. Hence, real estate agencies’ profit depends on the number of sold product, not its pricing.

 

What do you think about current house pricing. Does it reasonable and possible to decrease?

 

As I mentioned earlier, the reasonableness lies inside buyers’ minds. As for investors, they always want their selling prices reach a certain level to achieve planned profit margin so they will do their best to minimize risks and cut down on unnecessary costs during the course of project investment and development.

As for buyers, the reasonableness of a certain project’ pricing are from their own judgment. In one hand, a project with a price being VND20 millions/m2 could not be considered reasonable if its location is too far away from downtown and its construction quality is too poor.
 

On the other hand, projects priced at VND200 millions/m2 but occupying premium locations or right in downtown and of high quality are deemed as reasonable for many.

 

In conclusion, reasonable house pricing is an abstract concept and have no absolute answer. As a matter of fact, current market’s deciding factor is house buyers, not real estate developers, whose role is merely presenting options to consumers for consideration.

 

So, at the moment, is it hard to own a house in Hanoi or Ho Chi Minh City?

At present, the decision of buying a house in Hanoi or Ho Chi Minh City depends on location and traffic. If you want to have a reasonably-priced house, you have to chose one in the suburb, far away from downtown.
For example, 10 years ago, land and house price in District 9 is extremely cheap but, as of now, with a developed traffic infrastructure and road network, it skyrockets. The same could be applied to Hanoi. Such areas as Long Bien, Gia Lam or in the west such as My Dinh, Me Tri... gradually becomes downtowns so cheap areas move further away.
 

In the view of a real estate agency, in your opinion, it is worth to invest in the current market?
 

It is really worthwhile, I think. And in fact, many domestic investors are one step behind foreign investors because they recognized the potential of Viet Nam’ real estate market many years ago and bought quite a lot.

 

Real estate pricing in Viet Nam is quite low in comparison to neighboring markets. I also believe that the market will witness a busier session with more revolutionary products at the end of the year. We experienced the market’s ups and downs. Current market scale is quite large with the participation of many domestic and international developers so it is quite impossible for previous scenarios of limited supply to repeat themselves.

Measures implemented by management agencies will partly help take the heat off the market right when there is signs of a demand surge.

“Tôi được biết, giá bất động sản ở Việt Nam hiện vẫn khá thấp so với một số nước trong khu vực. Do đó, câu chuyện về giá nhà của chúng ta hợp lý hay không là một khái niệm trừu tượng, không thể có một đáp án cụ thể được. Mọi quyết định hiện nay nằm ở người mua nhà.”

 
Quan điểm trên được Tổng giám đốc Tập đoàn MIKGroup Nguyễn Vĩnh Trân đưa ra trước những ý kiến trái chiều về giá nhà ở Việt Nam hiện nay, trong đó có không ít ý kiến cho rằng, giá nhà hiện vẫn quá cao là một trong những nguyên nhân khiến thị trường kém sôi động, đồng thời làm giảm cơ hội mua nhà của nhiều gia đình trẻ.
 

Trao đổi với PV, ông Trân nói: - Tôi thấy tâm lý người mua nhà ở Việt Nam hiện nay khá thoáng, cởi mở hơn rất nhiều so với trước đây. Thời gian gần đây, rất nhiều người có thể chấp nhận mức giá mà trước đây bản thân các nhà phát triển bất động sản, các chủ đầu tư cũng không nghĩ đến. Bây giờ thấy nhiều người có thể sẵn sàng bỏ tiền ra để mua những căn nhà có giá từ 5 – 10 nghìn USD/m2 hay 30 – 50 tỷ để mua một căn biệt thự. Thực sự điều này cũng khiến chúng tôi khá bất ngờ.
 

Do đó, chúng tôi nhận thấy vấn đề giá bán không phải là câu chuyện quá quan trọng với thị trường bất động sản như trước đây nữa. Trên thị trường, các phân khúc từ bình dân cho đến cao cấp luôn có một tỷ lệ khách hàng nhất định, phân khúc nào cũng có thanh khoản tốt. Theo tôi, đây là một tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản.

 

Như vậy có nghĩa là thu nhập của người dân, người mua nhà đã tăng lên rõ rệt, thưa ông?

Tôi nghĩ không hẳn chỉ là vấn đề thu nhập, bởi thu nhập của người dân nó đi kèm với tăng trưởng GDP của cả nền kinh tế. Câu chuyện ở đây là sự đi lên của nhiều yếu tố, trong đó bao gồm cả những chỉ số vĩ mô tăng lên rõ rệt, từ đó khiến cho người dân cảm thấy tự tin hơn rất nhiều. Cùng với đó là sự tích lũy tài sản của người dân cũng được cải thiện đáng kể, qua đó nhiều người có điều kiện để cải thiện chỗ ở, mua những căn nhà mới đẹp hơn, hiện đại và khang trang hơn.
 

Có một điểm đáng chú ý nữa mà tôi mong cơ quan quản lý sớm có được thống kê về số lượng người mua nhà lần đầu, vì tôi nghĩ số này cũng khá lớn. Đây chính là những đối tượng tiềm năng thực sự của thị trường bất động sản.

Trước chất vấn của Đại biểu Quốc hội tại kỳ họp đang diễn ra về giá nhà vẫn khá cao, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà có nói rằng, muốn giảm giá nhà chỉ còn cách tăng nguồn cung. Theo ông quan điểm này có hợp lý?
 

Quả thật, đó là nguyên tắc chung của thị trường. Với một sản phẩm cùng phân khúc mà có nhiều dự án thì buộc các nhà phát triển bất động sản phải giảm giá để cạnh tranh. Thực tế thị trường trong mấy năm qua cũng đã diễn ra tình trạng này ở hầu hết các phân khúc.
 

Còn trên thực tế, thị trường vẫn luôn tồn tại rất nhiều các sản phẩm với các mức giá khác nhau, từ 20 triệu/m2 cho đến 200 triệu/m2 đều có. Sự lựa chọn nằm ở người mua, phụ thuộc vào nhu cầu của họ.

Ông có cho rằng, giá nhà tăng hay giảm ít nhiều vẫn phụ thuộc vào tâm lý đám đông của người mua nhà?

 

Đây là một điều bình thường trong vấn đề maketing của một dự án. Xu hướng này cũng là một chiêu thức bán hàng của nhiều nhà phát triển bất động sản. Tuy nhiên, tôi cho rằng, người mua nhà bây giờ đã rất thông minh, họ rất hiểu thị trường, hiểu sản phẩm và cả giá bán. Họ là những người quyết định nên nếu thấy thích hợp thì họ mới mua.

Do đó, với những nhà phát triển bất động sản như MIKGroup, chúng tôi luôn có gắng tạo ra những sản phẩm phù hợp với thị hiếu, nhu cầu của khách hàng, bao gồm cả người mua để ở và người mua để đầu tư, khách nước ngoài…
Để phát triển một dự án trong giai đoạn hiện nay đòi hỏi nhiều yếu tố hơn trước đây rất nhiều, nó không chỉ dừng lại ở câu chuyện giá bán.
 

Nhiều ý kiến cho rằng, giá nhà cao như hiện nay là do doanh nghiệp bất động sản vẫn đang lãi lớn, thậm chí là siêu lợi nhuận?

 

Thực tế khái niệm về siêu lợi nhuận cũng cần phải được hiểu một cách rất rộng. Nếu một chủ dự án thu về năm bảy trăm tỷ đồng lợi nhuận trên một doanh thu hàng chục nghìn tỷ đồng thì đó đâu phải là siêu lợi nhuận.

Do đó, chẳng hạn một chủ đầu tư thu lợi nhuận của một dự án lên tới 50% thì đó là siêu lợi nhuận, nhưng nếu 50% đó chỉ có giá trị 50 tỷ đồng thì cũng không hẳn là siêu lợi nhuận. Một định mức lợi nhuận phù hợp của một dự án hiện nay thông thường ở mức 15%. Do đó, lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản hiện nay phụ thuộc vào số lượng sản phẩm được bán ra nhiều hay ít chứ không phải là ở giá bán.

Ông nghĩ gì về mặt bằng giá nhà hiện nay. Liệu nó đã hợp lý chưa và có thể giảm được không?

 

Như tôi đã nói, câu chuyện hợp lý hay không là ở người mua. Chứ còn phía chủ đầu tư thì họ luôn có một mong muốn là giá bán ở mức nào đấy để có thể đạt được lợi nhuận đề ra, do đó họ sẽ tìm mọi cách để hạn chế được rủi ro, tiết giảm được các khoản chi phí trong quá trình đầu tư, xây dựng dự án.

Còn người mua họ sẽ thấy mức giá của một dự án nào đó họ có thể mua được thì đó là hợp lý. Chứ không thể nói một dự án có giá 20 triệu đồng/m2 là hợp lý khi dự án đó nằm quá xa trung tâm và chất lượng xây dựng lại quá kém.

 

Ngược lại, có những dự án có giá bán 200 triệu đồng/m2 nhưng lại ở những vị trí đắc địa, ngay trung tâm, chất lượng cao thì với nhiều người lại là hợp lý.

Do đó, giá nhà hợp lý hay không là một khái niệm trừu tượng, không thể có một đáp án cụ thể được. Còn thực tế, thì người quyết định thị trường hiện nay chính là người mua nhà, còn các nhà phát triển bất động sản chỉ là những người đưa ra các phương án để người tiêu dùng quyết định mà thôi.

Vậy theo ông để sở hữu một căn nhà tại Hà Nội hay Tp.HCM hiện nay có khó không?

Hiện nay, câu chuyện mua nhà tại Hà Nội và Tp.HCM nó liên quan đến vấn đề vị trí, giao thông. Nếu muốn mua được nhà ở mức giá vừa phải thì phải mua ở những khu vực ngoại ô, xa trung tâm.
Chẳng hạn, 10 năm trước giá nhà đất ở quận 9 rất rẻ, nhưng bây giờ nhờ có hạ tầng giao thông, đường sá phát triển nên giá nhà tại đây đã khá đắt. Hà Nội cũng tương tự như vậy. Những khu vực như Long Biên, Gia Lâm hay khu phía Tây như Mỹ Đình, Mễ Trì…dần dần cũng trở thành trung tâm nên muốn giá rẻ thì phải đi ra xa hơn nữa.

Dưới góc độ một doanh nghiệp bất động sản, theo ông thị trường hiện nay đáng để đầu tư hay không?

Tôi nghĩ thị trường hiện nay thực sự đáng để đầu tư. Và thực tế thì các nhà đầu tư trong nước đang đi sau các nhà đầu tư nước ngoài một bước, vì họ đã thấy tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam từ nhiều năm trước và họ đã mua vào khá nhiều.

Giá bất động sản Việt Nam hiện vẫn khá thấp so với các thị trường xung quanh. Tôi cũng cho rằng, thị trường cuối năm sẽ khá tích cực, sẽ có nhiều sản phẩm đột phá hơn. Chúng ta cũng đã trải qua những chu kỳ đi lên – xuống của thị trường. Hiện thị trường cũng khá lớn, có nhiều nhà phát triển trong và ngoài nước cùng tham gia nên khả năng bong bóng cũng khó có thể xảy ra như trước đây khi nguồn cung còn hạn chế.

Cùng với đó một số biện pháp của cơ quan quản lý đưa ra cũng giúp trị trường “giảm nhiệt” ngay khi có dấu hiệu sốt nóng.